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法拍房过户攻略繁琐但并不难办

2021-02-04 来源:资鸽智库 点击 评论

如果法拍房拍下来了,之后的过户流程是什么样的?和二手房过户一样吗?


法拍房过户确实会比二手房过户复杂很多,如果没有提前做好功课,很容易遇到一些麻烦的问题,这里为大家做个最全的过户攻略!


01 法律文书


在法院规定的时间内交完全款,虽然是成功购买法拍房的必须条件,但并不意味着交完全款,房子就是你的了。


需要法院出具《成交确认书》《判决书》,从法律效应上确定这套房子属于你。除此以外,还需要法院出具《协助执行通知书》,让交易中心配合,在没有上家以及买卖合同的情况下,强制性的将房屋过户到你名下的法律文书。


没有这“四书”,后面的步骤都没法开展。那一般情况下,法院会多久出具“四书”呢?上海的法院常规是1-2个月。


但是,也有很多例外:比如,涉及到很多的法院查封,特别是涉及到刑事、公安查封、军事法庭的时候,那拍卖的法院出“四书”的时间就很难说了。


还有更极端的情况,比如有人提出拍卖执行异议,甚至交完全款的情况下,都有可能会导致拍卖无效。


02 房产解封


由于法拍房都是被查封以后才会进行拍卖的,因此想让房产过户到自己名下,第一步就是解除房产的查封。


在缴纳房产全款后,我们第一时间和法院进行联系,弄清楚法院什么时候才能出具协助执行裁定书,解除房产的查封。


因为之前的尽调工作已经查清了房子的查封情况,一般房子只被一家法院查封,因此并没有费太多的时间。如果是多家法院查封的情况,还需要和法院进行额外的沟通。


03 房产解押


法拍房一般是由被执行人抵押在银行或者各种民间机构那里,因此在解除查封的同时,还需要将房产解除抵押,等于是给了这些房子一个自由身。


这里大家需要区分一下本地法院和外地法院。


本地法院会方便一点,只需要直接和房管局沟通就可以,外地法院抵押的房产可能需要将解抵押委托给本地法院完成。


在房产解封、解押之后,竞拍人就可以拿着三书等材料去缴纳税费了。


04  税费缴纳


税费缴纳是最容易出问题的一个阶段,如果拍卖之前的尽调给力的话,这一步只需要拿出银行卡刷刷刷就可以了,一般有契税、印花税、增值税等等。但如果没有仔细调查税费问题,可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意料之外的费用。


05 房产过户


最后我们就可以拿着各种材料完成最后一步了。一般这时候我们会带着这些材料(包括但不限于):


①法院出具的协助执行通知书

②法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书

③拍卖单位与成交人之间签署的拍卖成交确认书

④法院出具的的法院裁定书

⑤被执行人资料和竞拍人资料

⑥各项税费的交纳证明


注意:各地所需的资料可能会有差异,这里以各地政府单位实际通告为准。


整个过程需准备的资料


1. 买受人证件类:


身份证(夫妻双方)原件、户口本原件、结婚证原件(若有,离异或者曾离异再婚的,需提供离婚证和离婚协议)、未成年子女出生证原件或身份证原件(若有)。以上材料需复印三份,身份证正反面复印,户口本复印至空白页。


2. 法院出具的法律文书类:


a) 执行裁定书原件(复印四份)

b) 开具给不动产事务登记中心的协助执行书原件(复印四份)

c) 开具给税务部门的协助执行通知书原件(复印四份)

d) 拍卖成交确认书原件(复印四份)

e) 拿到材料请先检查法律文书地址、金额、名字及身份证号码是否正确。


3. 其他类:


a) 网上打印完整拍卖公告和竞价记录(含标的物照片)

b) 原产权人身份证号(可要求法院提供)

c) 标的物如包含车位,请要求法院分别确认房屋价格和车位价格

d) 标的物如多套房屋合并拍卖,请要求法院确认每套房屋价格


通过上面的流程解读,大家肯定看出来了,法拍房的过户流程虽然繁琐但是并不难办,整个过程的顺利与否取决于拍卖前的尽调和对过户流程的熟悉程度。


最后希望大家在竞拍前都做足准备,顺利的买到心仪的房子。

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