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富力公子携实地地产赴港IPO!上市是房企的万能解药?

2020-05-23 来源:闺蜜财经 点击 评论

房企们继去年扎堆赴港上市之后,今年依然是热情不减,毕竟能上车就意味着多了一个极为便利的融资(收割)渠道。


5月20日,富力系的实地地产发展有限公司(以下简称“实地地产”)向港交所递交了一份长达734页的招股书。


我们应该怎样去看待这些赴港上市的房企们,尤其是一些对地产股感兴趣的朋友,还得从了解它们入手。


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实地地产算不上大房企,不过它和不少房企有挺大的差别,因为它从一开始就有大树可靠:富力集团。


实地地产创立于2006年,其创始人张量,是富力集团联席董事长、总裁张力的独子。这家公司早年主要就是做富力的业务,做其承建商及装修等。


张量没有选择接班,也许未必是父子俩不想。富力集团有两位创始人:李思廉和张力。


据企查查显示,富力集团实际控制人为李思廉,最终受益股份为32.43%,张力的最终受益股份为31.19%。


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不过,实地地产还是很明显属于富力系。这一点对于理解这家公司的发展版图很重要。


张量的投资和创办企业能力还是非常强。据媒体报道,他曾先后创办过数十家公司,涉猎投资、房产、梯媒(后被分众传媒收购)、智能家居、餐饮等多个领域。


实地地产官网也宣称,“始于地产而不止于地产”,给自己的标签是:科技赋能地产,搞“智慧住宅”,当然主营业务依然是地产。


涉猎广的好处是,其父亲张力曾公开表示,张量有自己的公司,不担心儿子,也没有让儿子接班的计划。


不利的一面是,作为地产二代,张量似乎错过了集中火力快速做大做强实地地产的良机。


实地地产的招股说明中,也可以看到该公司介绍发展历程的内容,2006-2012年,整整六年,并无实质性的大发展,错过了一轮楼市的火热行情。


2013年,实地地产才从广州,走向全国,将业务延伸到了贵州、江苏等地。


其招股书披露,目前实地地产已覆盖大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和西部核心城区及华北地区的14个省份或直辖市的25个城市。


公开的数据显示,2017年销售排名前50强的房企,90%在内地和我国香港实现了上市。而近年来,A股资本市场对于房企十分谨慎,房企们的IPO几乎没什么进展。


尽管实地地产赶上了最近一轮楼市的火热行情,也实现了全国布局,但显然错过了上市的好时机。


而楼市调控从2017年持续至今,并无实质性松动的迹象。


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在房地产行业加速出清的阶段,要么做大要么被收购或淘汰,这也是中小房企最近几年前仆后继赴港上市的原因之一。


说实话,现在冲击上市的房企们,处境颇为尴尬。


无论是经济大环境还是行业环境,都已发生了根本性变化。今天(5月22日)新鲜出炉的政府工作报告,再次重申了“房住不炒”。


实地地产倒是为上市铆足了劲。最近两年从碧桂园、泰禾、中海等多家知名房企“挖”高管。


比如,今年4月,被任命为实地地产执行董事兼首席执行官的刘森峰。


他曾是“宇宙房企”碧桂园的前明星高管,在担任碧桂园江苏区域总裁时,2016年创造了江苏区域销售额367亿的业绩,堪称“一天一个亿”的行业神话。


业内称刘森峰为“地产打工皇帝”,这位传奇地产人,到实地地产后,依然是野心勃勃。


今年,他公开表示:“大部分公司都会降速,比如平均降到60,这个时候我们跑80,稍微快一点点,就存在弯道超车的胜算了。”所以,实地地产今年的发展速度定为略高于同行平均值。


招股说明书显示,实地地产2017-2019年,其总收益由38.71亿元增至83.24亿元,复合年增长率为46.6%;同期税前利润由4.15亿元增至17.06亿元,复合年增长率为102.9%。


不过,同期实地地产的净利率并非同步增长。2017-2019年,其净利率分别为8.4%、13.3%和9.1%。


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而房企的“通病”,规模扩大,负债的压力就会明显增加,实地地产也概莫能外。


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招股说明书披露,实地地产2017年的净资产负债率高达38.09倍。


为上市近两年该数据明显好转,分别为5.33倍和2.25倍,招股说明书的解释是“主要由于股东应占权益增加”(见今日词汇)。


不过,相比行业平均净负债率水平,实地地产的去杠杆显然还得努力。尤其是短期偿还债务的压力颇为明显。


据披露,实地地产截至2020年3月31日,须于一年内或于要求时偿还的银行贷款和其他借款合计约为42.88亿元。


截至2019年末,实地地产须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为14.03亿元,其他借款为21.81亿元,合计35.84亿元,占2019年末总借款的28.32%。


但2019年末,实地地产的现金及现金等价物约为20.39亿元,低于一年内需偿还的借款,缺口超15亿,短期还债的压力可想而知。


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因扩张的步伐加快,2017-2019年,实地地产的现金及现金等价物明显减少,分别为45.76亿元、42.16亿元、20.39亿元。


这也是近年才开始积极扩张、谋求赴港上市房企们的共同困境。


一方面,楼市调控不放松,限售限价;一方面,不得不借更多的钱扩张做大做强,避免被大鱼“吃掉”。上市似乎成为了最好的选择。


据媒体报道,2019年有16家涉房企业(房企、物业公司)上市,其中14家赴港上市。


不过,如今赴港上市的房企排队打挤现象明显。克而瑞的数据显示,截至今年4月底,在港交所排队IPO的房企及房企分拆业务公司多达18家!


弯道超车的难度已今非昔比。



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