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买房流程:退房违约金

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:12月10日 12:19 提交:本站

    违约金指当事人过协商预先确定的,在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。《合同法》规定,当事人应当按照约定,全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。
    《合同法》同时规定,双方当事人协商一致可以解除合同。你可以跟开发商协商解除合同。但是如果是由于不可抗力,不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。同时规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。什么是不可抗力?不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如果你现在的处境符合这种情况,你可以通知对方,告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。
    案例1:付定金后不想再购房该房
    问题:我前天买房,先缴纳了20000的定金,剩余的首付房产商要求一个星期内缴纳,并且已经签了《商品房买卖合同》,但是现在女朋友不同意购买这个房子,所以我想咨询一下退房违约金是怎么计算的?比例是多少?是以我现在已经缴纳的20000为基数还是以总房款?
    解答:要看您这边合同上签订的赔付比例是多少。目前有2种情况:
    1、属于挞定行为。2万元定金不予退还。
    2、按合同上违约金赔付比例来执行。这种方法较好。赔不了多少钱的。我有个别墅客户。109万。两个月的违约金才七千多。那照这样算的话。您应该赔不了多少违约金。第一金额少、第二时间短。
    案例2:国家新政导致退房违约金问题
    问题:我参加了今年沈阳春季房交会,看中处房子,家里给交了首付,可现在国家新政出台导致我贷款贷不下来,想买只能一次性付清,可我没那能力啊,没有办法,我必须选择退房,可退房涉及到违约金问题,要扣掉首付的10% 我不希望付给开发商违约金,毕竟不是因为我个人原因要退房, 是国家这破逼政策逼的我必须退房,这新政就没有说明像我这样办一半, 交了首付的人该怎么处理吗?
解答:这属于不可抗力的,你和开发商双方均无过错,因此根据《合同法》你无须承担违约责任,除非你与开发商的协议中特别约定了上述情况不属于不可抗力范围。
    1、可以与开发商协商,更名给你相信的并且能够贷款的人(双方书面约定清楚,实际房屋属于你,你负责还钱,他负责过户给你),毕竟开发商是需要资金回笼的,你退房,他反而要往外掏钱。
    2、申请商业银行的个人贷款或私营企业贷款(如果你有私营企业或个体工商经营执照),但是这种贷款期限一般是一年左右的短期贷款,不过国家的这次宏观调控房贷政策也是短期的政策手段,相信不会超过一年,到时你再申请按揭贷款就是了。

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