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“集体土地建租赁房”瞄准超大、特大城市 发展租赁市场以保证住房供给

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:09月01日 17:22 提交:本站

   继九部门启动12个城市租赁改革试点后,国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士分析认为,多部门围绕租住房改革密集出台政策,释放出重要信号,表示出中央加大房地产改革的决心。

    为什么选这13个城市试点?

    为什么选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都试点?分析人士认为,本次选择的13个试点城市基本囊括本轮房价上涨较快城市,对需求侧的把握极为精准。

    “此次是要在超大、特大城市和住房城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中,按照地方自愿原则,部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。”国土资源部土地利用司负责人说,作为人口净流入的代表性城市,这些城市租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。

    据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代,与新市民旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

    链家研究院院长杨现领认为,对于住房库存较为短缺、人口净流入速度较快、房价较高、服务业占比超过50%的城市,需要通过发展租赁市场以保证住房供给。

    为什么推出集体土地建租赁住房?

    在房价、租金居高不下的大中城市,土地、房源供应长期紧张,导致这一现状的原因有很多,现行的土地管理制度是重要因素之一。

    在土地市场引入招拍挂制度后,我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面,热点一二线城市宅地供应异常紧缺,土拍竞争愈加激烈,地价飙升,地王频现;另一方面,农村土地不能直接转化为城市住房用地,在耕地红线的高压线下,大城市国有土地总量已经触顶,唯有集体建设用地入市,才能在缓解城市供地压力的同时,盘活农村最大一笔资产。

    在复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭看来,构建城乡统一的建设用地市场将拓展我国集体土地用途,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快我国城镇化进程,有利于构建实现房地产市场平稳健康发展的长效机制。

    将满足什么群体的租房需求?

    “集体土地上建设租赁住房,主要是为满足新市民过渡性的居住需求。国家层面上,这个试点政策主要是面向供给侧的,要解决三个一亿人的需求。”南京市住房保障和房产管理局局长郭宏定说,从2014年到2020年,江苏省将有800万农业转移人口进城落户,仅在南京江北新区就有50万农村人口市民化,这将给住房保障带来巨大需求。

    “近年来,广州平均每年接收20多万名非广州生源大学生入户,加上广州籍生源接近30万新毕业留穗大学生,呈逐年递增趋势。”广东省房地产行业协会会长王韶表示。

    事实上,为增加保障性租赁住房的供应,2012年1月,国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个试点项目。

    作为集体建设用地进行租赁住房建设首批试点城市,几年来北京、上海项目效果良好,增加了住宅用地来源和租赁住房供给,拓宽了集体经济组织和农民增收渠道。“从试点的有益经验看,能够支撑扩大试点工作。”国土资源部土地利用司负责人说。

    对平抑高租金影响几何?

    受访的业内人士认为,13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,意味着未来将有一大批低成本土地入市,这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用。

    “租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上,从而降低了租赁房屋的建设和运营成本,租金水平会大大低于现有市场房源。”杨现领说。

    据易居智库研究总监严跃进测算,国有土地购置成本占房价的三分之一至三分之二,加上如由村镇集体经济组织参与开发的话,部分建安成本也可省略,综合算下来,此类租赁房源与现有同类房源相比,租金水平或将降40%至70%,对平抑市场价格将产生较大影响。

    “房租下降的前提是获取项目的成本下降,政策从供给端进行改革,扩大租赁房来源,对短期租金的上涨会有所抑制,也有利于降低开发成本,我们会密切关注,积极参与。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。

    杨现领建议,未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费,以保障各项租赁利好政策的落地,从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。


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