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全国楼市限购政策不断层层加码“去库存”与“抑泡沫”并行

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:06月05日 14:57 提交:本站

    据本文记者不完全统计,近半年来,已有近70多城共出台超200次调控政策,全国楼市限购政策不断层层加码。

    在政策调控下,热点城市楼市呈现出“量跌价稳、涨势暂缓”的情况,奔逸绝尘的上涨速度迟缓了下来,而热点城市的楼市热度转移到了部分三四线城市上,这部分三四线城市的房价“突如一夜春风来,千树万树梨花开”。

    据第一太平戴维斯中国区市场研究部近日公布数据显示,今年4月份,住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为:蚌埠(2.5%)、唐山(2.3%)、宜昌(2.1%)、北海(1.9%)和沈阳(1.8%)。

    价格环比下跌最为明显的四个城市依次为:三亚(-1.2%)、泉州(-0.4%)、海口(-0.4%)和南京(-0.3%)。

    其中,大部分一二线城市房价同比涨幅全部回落,上海、南京、合肥、福州等城市房价环比甚至出现负增长。

    对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,“这是因地制宜、因城施策的房地产调控政策发挥了作用。”

    一线城市平稳

    4月份,北上广深的住宅销售价格涨幅分别为0.2%、-0.2%、1.4、0.0%,其中广州涨幅从2.5%降至1.4%,虽然广州仍为一线增长最快的城市,但涨幅放慢最为明显。

    一线城市房价涨幅放慢的同时房产交易量也明显下滑,据北京市住建委公布的官方数据统计,2017年4月全月,北京新建商品住宅共签约3994套,其中新建纯商品住宅签约2577套,环比3月3250套的纯商品住宅签约量大幅度下滑。相比去年同期也出现了大幅下滑,2016年4月北京市新建商品住宅共签约8159套。同样的情况也出现在了上海,今年4月全月,上海市新建住宅成交6319套,成交面积88.68万平方米,环比下跌31.6%,同比下跌60.0%。

    另有,根据广州市发改委公布数据,4月广州一手住宅网签量为4834套,环比减少42.28%,同比也减少一成。

    作为去年房地产市场较热的深圳市降温情况更为明显。据深圳市规土委数据显示,4月全市新房住宅成交1652套,环比下跌23.55%,同比下跌69.67%。二手住宅方面成交2747套,环比下跌27.94%,同比下跌81.88%

    对此,第一太平戴维斯研究员分析,“尽管一线城市的置业需求仍然高涨,待售库存接近最低水平“供不应求”,但是,一线城市的购房压力持续增加以及加上限 购限贷从严落实,已使短期市场增长势头得到抑制。本期房价环比数据显示出一线‘平稳’、三线继续向上的态势,这是差异化调控和精准化打击的结果。”

    另有,第一太平戴维斯总裁刘德扬表示,“一线城市玩‘五限’政策(限 购、限贷、限价、限售、限商 住),使投资投机购房需求的比例大幅度降低,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落,一线城市市场进入了成交量与房价的博弈的关口期,预计后续政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,整体市场的调控目标是明显的‘托底盖帽’,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。”

    二线城市“低头”

    从限 购、限贷、限价,到限售再到限“商 住”,中国一二线城市房地产市场调控政策不断加码,“噩耗不断”。

    一线城市依靠着自身经济水平以及低库存市场下的刚需只是“止涨”,而去年领涨全国的二线城市“四小龙”,合肥、厦门、南京、苏州的房价出现调头向下的逆转趋势。

    据相关机构公开数据显示,从2016年5月至今,苏州、合肥、厦门、南京的房价涨幅一路领跑全国,其中,合肥房价一年涨幅超过40%,涨幅全球第一,新建商品住宅价格涨幅榜一直被这四个城市包揽,业内将之戏称二线城市“四小龙”。

    枪打出头鸟,“四小龙”楼市的一片火热终于惹来“限 购令”的追杀。

    2016年,厦门于7月限贷,9月限 购,10月升级“限 购”,当月升级“限贷”。到了2017年,厦门又于3月24日,出台了限售政策,要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

    南京于2016年8月重启限贷,9月重启限 购,10月5日为限 购限贷双加码。2017年5月13日,南京也出台了限售政策,要求新购房取得不动产权证三年内不得转让。

    限购不断层加码,“四小龙”的楼市行情开始下行趋势,“四小龙”的房价开始领跌。

    据合肥统计局数据显示,合肥新建商品住宅(不含保障房)的单价在2016年11月到达21000元/平方米顶点,之后连续六个月出现下跌的情况,新房价格平均环比下跌2%,,房价回落到16000元/平方米。
 
    另外,据第一太平戴维斯公开数据显示,合肥房价2月份领跌,南京3月领跌,4月期间厦门、南京、合肥降幅排名中都进入了前十,其中,南京新房价格跌幅排名第四,合肥跌幅排名第七,厦门不涨不跌,排名第九。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖公开表示,“从领涨到领跌,合肥、厦门、南京、苏州四城的房价走势与政策调控密不可分,从厦门、合肥、南京、苏州的政策变化与房价走势可以看出,楼市政策的收紧对稳定四城市场预期,平抑房价起到了关键作用。”

    在“房子是用来住的,不是用来炒的”精神的指导下,胡景晖认为,厦门、合肥、南京、苏州的政策虽然不会有北京这样严格,但仍会长期保持紧缩的态势。因此,降温趋稳,房价逐步回落料是厦门、合肥、南京、苏州以及其他重点二线城市楼市接下来的大趋势,无论是新建商品住宅价格还是二手住宅价格,未来涨幅收窄、由升转降的城市将会越来越多。

    另外他还表示,“市场走势看,一二线涨幅回落已经出现,预计很快在二三季度会出现环比下行的表现,三四线城市依然会在投资需求推动下,有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。”

    热度转移至三四线

    随着“因城施策”发挥效应,一二线和三四线城市房价走势分化加剧,强力调控抑制了一二线涨势,而部分三四线则在宽松政策环境下持续上涨。

    例如,五月前在环京楼市中独树一帜,“不限 购”的唐山市房价涨幅领跑全国,据第一太平戴维斯中国区市场研究部近日公布的今年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,唐山市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨2.3%,同比上涨6.9%,均创今年以来新高,唐山房价增幅位列全国第一。

    今年以来,唐山市新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格一直呈上涨态势,1月份上涨0.2%,2月份上涨0.2%,3月份上涨0.9%,4月份上涨2.3%。同比价格也呈上涨态势, 1月份涨3.3%,2月份上涨3.4%,3月份上涨4.4%,4月份上涨6.9%,另外今年4月,唐山市二手住宅价格环比上涨1.1%,同比上涨4.4%。

    值得一提的是,并非所有的三四线城市都是持续上涨,部分三四线城市因“度假刚需”、“产业刚需”、“投资需求”等因素,早在2016年前便迎来大量购房者,库存告急,现需要的是稳定楼市。

    例如,同属三线的“度假刚需”城市三亚和海口,在今年开春以来,因限 购政策加码不断,房价不断跌落,三亚甚至在今年4月份涨幅跌至全国末位。

    唐山的楼市情况与三亚类似,过去唐山一直是属于高库存的城市,去库存周期超过了3年的水平,但中指院最近数据却显示,唐山的库存仅剩13个月,“去库存”转为“抑泡沫”也是近期出台限 购政策的原因所在。

    日前,为抑制房价过快上涨,确保房地产市场持续平稳健康发展,唐山市人民政府办公厅出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,明确非本市户籍居民家庭在市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)已拥有1套及以上住房的(购房时间以交易合同网上签约时间为准),暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。

    类似唐山的城市还有长三角的嘉兴、无锡,珠三角的佛山、清远,南京都市圈的芜湖、滁州等,上述城市皆有类似的市场和政策表现。

    另外,新房单价一年涨幅接近30%的保定市和珠海市最近也因楼市的火热出台了“十年限售”的严厉政策。

    对此,上海易居房地产研究院总监分析表示,“虽然保定等城市政策非常严厉,但不代表三四线城市政策都在趋严,实际上不同的三四线城市正面临着不同的楼市政策,部分较为严厉,部分还有继续放松的可能。此类三四线城市主要是指地级市,过去都可以理解为高库存的城市,但经历了这一轮楼市调控以后,楼市基本面发生了较大的分化,楼市政策也会随着发生分化。”

    他还表示,“很多三四线城市市场依然疲软。最典型的就是东北市场的部分三四线城市,比如锦州、丹东等城市。另外一个重要的区域市场就是山西市场,其高库存和低购房规模都值得关注。近期,山西吕梁明确了在吕梁的农民工、大学生等购房,可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的购房补贴或补助。落实此类惠民政策的城市还有很多,比如临汾、晋中、忻州、运城等城市。从这些案例可以看出,依然有很多城市在去库存的道路上不断探索新思路,其政策和保定等城市已经形成了较大的分化。”

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