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首部住房租赁法是否意味着租房市场的美好时代将要到来?

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:05月26日 16:24 提交:本站

    5月19日,我国首部针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)开始向社会公开征求意见。鼓励出租人提供更长租期,租期不低于三年,房租按月支付。房东暴力、强制撵人被明令禁止。如果意见实施后将为租房市场带来哪些影响?是否意味着租房市场的美好时代将要到来?

    三年租期或不适用所有租客

    新京报:意见稿中鼓励出租人提供更长租期,租期不低于三年,房租按月支付。你对此怎么看?

    租户雪梅:这一点对我的吸引力不大。首先,在北京租房,很多是随着单位迁徙的,如果单位出现变更,大多会选择搬家。其次,现在租客可以选择互联网化的创新租房产品,省去了跟房东谈条件的麻烦,并且中介费也是明码标价。有些房主现在就可以在收取押金之后按月收取房租,而非现在租房市场流行的“押一付三”。

    21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙:租期不低于三年是希望租金稳定,目的是好的,提高租赁量,有抑制房价的作用,这是政府指导的一个方向,但具体可以看双方意愿,因为市场可能有约定俗成的规则,一时间可能很难改变。目前大部分是签一年或两年,三年很少。

    租金方面比较稳定,有第二年涨一些的情况,但70%以上第二年的租金不会变化。大部分房东很难同意月付,确实比较麻烦。

    麦田房产副总经理孙庆磊:当前市场租赁合同大都是一年一签,房东提前一个月通知租客就可以解除合同,虽然租客一般都能得到一个月的租金赔偿,但却需要重新寻找住所,这种情况下租客还是比较被动的。签长租约难点在于:租金上涨周期内,房东对于签长租约的意愿偏低,除非租赁双方达成一个租金逐年上涨的约定,所以要实现这一规定,还需要消费者的成熟度和租赁市场的稳定性,乃至政府主管部门在鼓励和加大租赁供应上,持续有效的动作。

    扎根网首席运营官黄恩亮:就目前的市场情况而言,租期不低于三年不适用所有租客,更适用婚后无购房的客户或无购房计划且工作收入相对稳定的客户。前提是每年的房租涨幅在双方可接受的范围内。根据现实情况如果租期加长,而房租按月支付,且能保障租客与房东双方利益,需引入金融分期产品才能实现。

    房东老胡:租期不低于三年,这一点要求太高了,一、二年比较合适,因为中途有可能会将房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付,一个月支付太麻烦。

    房东不可强制撵人或将严格执行

    记者:意见稿中提到,出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。租房押金不得无故扣留,违规最高可罚20万元。对该条款,你有什么样的看法或建议?

    租户雪梅:我作为租房客,对于这一点的执行情况存疑。目前很多租客选择默默忍受,并不一定会寻求法律的帮助。政策呼吁是好事,但还需要看具体落地执行情况。

    租户刘威:我经历过一次,在合同租期内,我和室友就被中介以“房主儿子要结婚用房子”的名义强行一周内要求搬家,并且之前的押金不退。

    房天下副总裁司智:房东不可暴力、强制撵人,不能随意涨价等都是原有的规定,并不是新规定。房客在合同期内,房东应该保护房客的权益,不可没有理由随意驱赶房客。租房合约中写得很清楚,如果承租人出现问题,是可以被解约的。相信这次政策出台之后会严格执行该规定。

    扎根网首席运营官黄恩亮:租房押金是为避免租客拒交、晚交房租,以及对房屋或配套设施造成严重人为损坏。通常押金纠纷发生在租客即将退租的阶段。如果租期长,配套设施是人为损坏还是自然损耗界定困难。因此,设施维护和保修应该计算在中介费或房租中,进行按月分摊,或通过定制押金险的方式解决。当然对于无故扣留,可以进行违规罚款,对租房消费者的权益也是一种有力保障。

    房东租户排斥“二房东”

    记者:意见稿指出承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房,自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。这是否意味着“二房东”合法?你如何看待“二房东”?

    租户雪梅:这不成了鼓励个人做中介嘛,“自然人转租达到一定规模需要办理工商登记”,哪个部门来考查自然人转租规模?这还需要具体看细则。

    房东小关:我个人不接受“二房东”。二房东对租客的要求,跟我的要求不同。我可能会对“二房东”本人做一些要求,但到了他那里,要求可能会打折扣。

    之前有类似这种人找我,我都拒绝了。我对租客的要求是,以家庭为单位,长期、稳定。

    租户刘威:8年前刚来北京的第一个月,我通过网站搜索到一个太月园单间,当时网页上写的是“业主直租”,可入住后才发现业主其实是一个代业主进行收租的“代理人”,除了每月定时收房租露一次面外,如果要求维修电器等很难见到人。另外,在租约到期时,还以各种借口克扣押金。

    保驾租赁安全防止租金上涨

    记者:预计这部《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)会给市场带来什么影响?

    租户雪梅:我认为这个政策的初衷是为了约束租房市场,防止租房价格的上涨,期待能有具体的执行细则。
租户刘威:新规提升了租客群体的安全感和体验感。

    房天下副总裁司智:这些规定中许多都是原有的规定,这次要看政府在政策出台之后是否会对这些规定坚决执行,并严格监督。只有市场上有足够好、足够多的房源,房东不再处于强势地位时,租赁市场才会发生比较大、更加规范的改变。

    麦田房产副总经理孙庆磊:意见稿的最大亮点是对租赁市场整体稳定、安全、租赁经纪服务等的一系列配套升级,并将升级举措细化到各项具体条例中。约束了承租人、出租人的权利义务,明确了经纪机构的服务规范,对于当前租房市场容易产生的问题和纠纷,在法律政策层面给予了解决的依据,也在操作尺度上给出了建议,同时给予配套政策支持。意见稿所透露的政策信号很明确,重视租赁市场安全感和服务体验,进一步提倡“租售并举”。

    新派公寓CEO王戈宏:政策中对房东和租客的双向规定有利于整治目前租赁市场的乱象,但目前缺乏租赁信用系统,建议住建部联合银行、中介、品牌公寓建立租赁信用数据平台,可以收费查询,这个平台将会有效保障各方风险,而且成为一个新的商业模式。

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