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如何通过购租并举 助力房地产市场的供给侧改革

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:03月27日 15:16 提交:本站

    2017年是实施“十三五”规划的重要一年,也是供给侧结构性改革的深化之年。

    在此政策背景下,2017年房地产市场走势如何?如何在房地产市场深化供给侧改革?如何通过购租并举让房子回归居住属性?这是每个房地产从业人员必须要研究的课题。

    3月18日下午,链家集团董事长左晖受邀参加中国发展高层论坛2017年会,并以“存量房市场的供给侧改革和长效机制”为议题,与国内外房地产领域领先企业的领导人深入交流,分享如何提高房屋流通效率及让租赁成为一种生活方式,助力房地产市场的供给侧改革和长效机制的形成。通过购租并举的措施,帮助人们实现安居乐业的目标。

    直面房地产市场挑战与方向

    左晖在论坛上坦言,目前房地产市场的问题主要集中在供给端:一、中国房地产市场住宅存量已达到200亿平米的存量规模,如何在全国房屋流动率只有3%的情况下,把200亿平米的存量物业通过各种手段推动到流通中,将是对房地产供给侧影响比较深的一个课题。二、中国人的传统观念是“有土就有财”,因此所有人都要去买房子,这件事放眼全球都是很少见的,这背后隐藏着另外一个问题——我们住宅的租赁市场具备非常大的发展潜力和发展必要,其实,租赁不仅是过渡,也是一种生活方式。

    提升流通效率 促进有效供给增加

    近年来,二手房市场发展比较快,且越来越多的大中城市正逐步过渡到存量房市场。来自链家的统计数据显示,2016年,北京、上海和深圳三地的二手房成交套数达到73万套,是新房成交量的2.7倍。除此之外,厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等二线城市二手房交易量的占比也呈现逐年扩大的趋势。

    与此同时,从增量市场来看,随着商品住宅用地供给的不断下滑,房地产市场继续扩大增量规模已难以为继。从北京市历年供地结构来看,商品住宅供地面积急剧压缩。2016年已不足40万平方米,再创新低。

    由此,左晖认为,在新房市场增加供给困难的情况下,在二手房增加供给就变得十分迫切。提高二手房流通效率有助于增加供给弹性,从百人流通量与房价的关系看,要抑制一线和热点城市的房价上涨,提高百人流通量是一个重要手段。这是因为提高二手房的流通效率,其实就是相当于盘活存量市场,增加有效供给。如美国虽然存量房屋远远少于中国,但其流通率较高,因此市场供需关系相对合理。

    那么,如何提高存量房屋流通效率呢?对此,左晖建议,提高存量房流通效率,首先要解决的是增加有效供给,而盘活存量是最重要手段;其次,完善交易制度,使得交易能够便捷、有效、安全的进行;再次,加快信息共享,减少信息获取成本,和信息不对称造成的资源浪费;最后,促进经纪人的职业化,二手房的有效流通离不开一支专业化、职业化的经纪人队伍的参与。

    发展租赁市场 让租赁成新的居住方式

    在左晖看来,房子是用来住的,要发挥房子的居住属性,还需要大力发展租赁市场,让租赁成为居民新的居住方式。

    目前,中国的房屋租赁市场约1万亿,但交易市场高达17万亿,6%的租金与交易比,相对于日本的80%及美国的50%差距是非常巨大的。此外,我国租房形式非常单一,未来我国租赁市场的发展潜力将非常巨大。

    不过,在左晖看来,要让租赁成为人们的一种居住方式,还离不开四要素:一是充足的租赁房源供给;二是租赁权益的有效保障;三是交易过程的便捷、安全;四是专业机构不断提升的租赁服务体验。

    在房源供给方面,国际上的通常做法是,城市新增的公寓住房会优先安排来满足租赁的需求,2006-2015年期间,美国新建公寓用于出租的比例由52%升至94%。2013年日本新建的公寓中,36%用于租赁。而我国目前这一方面还没有硬性规定,有待后续政策引导。

    此外,左晖强调道,提升机构化的渗透率较为关键。实际上,目前我国租赁市场发展滞后,很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度只有5%左右,基本上是C2C的一个非常分散、低效率的市场。而美国、日本等国家,机构化渗透率都在30%以上,其中,日本超过80%,因此,其拥有发达的租赁市场。

    不过,值得庆幸的是,我国租赁市场经过这几年的发展,也取得了长足的进步,随之而来的,租赁关系更趋于稳定。同时,租赁立法也被列到议事日程上来,租赁将成为供给侧改革的重要方面。探究背后的原因在于:首先,政府对租房市场的发力。2016年6月中央出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出要大力培育发展住房租赁市场,要建立购租并举的住房制度方向,各地也相应出台了各种制度,尽力满足新市民的多元化需求。

    其次,专业租赁机构解决市场痛点。近5年来,大量规模化、专业化的租赁运营机构也在发挥着重要作用,通过引进新的运营模式,专业化的管理手段,填补了市场中的陋习。根据链家的统计数据显示,机构化的租赁服务为租户带来了生活的改变:一、租赁住房当成家来看待,65%的租户会拿出1000元以上的金额来进行租赁房屋的布置;二、79%的租客认可租赁的生活,表示如果租得很好,一直租下去也是不错的选择;三、租赁周期的拉长,目前租期为415天,几乎是社会租赁平均租期的2.5倍;四、业主出租意愿增强,机构化为业主打理闲置房屋解除了后顾之忧,又能带来稳定的现金流。

    第三,在互联网下的新生代的租客,表现出实用主义消费观,更在意产品的使用功能。车是不是你的不重要,重要的是需要时有车开就行了,房子是不是你拥有的也不重要,重要的是享受居住的乐趣。

    以“住”为入口 链家助力供给侧改革

    通过左晖的论断,不难发现,企业需要紧跟国家发展脉搏,并有效结合行业发展趋势,清晰地找到属于自身的发展定位,并解决相关“痛点”,才能有更大的发展空间。

    值得注意的是,从互联网+融入房产服务行业后,消费者的购房、租房体验有了很大改变。一直以来,链家作为房地产服务行业领先企业,始终在引领行业健康发展,坚持做难而正确的事情,在响应国家“购租并举”政策的同时,为消费者提供优质的居住体验。

    在购房层面,链家针对主流的市场需求和痛点,通过信息的无差别分享、基于大数据挖掘推出楼盘字典、估价工具等多款产品,有效的增加了买卖双方的匹配效率,并通过交易流程重构以确保交易更可靠、更安全、更前置,大大提高房屋流通效率,为消费者提供更高的品质服务。同时,在租的层面链家旗下长租公寓品牌“自如”,管理着40000套价值3000亿的房屋资产,为超过60万自如客提供优质租住产品。

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