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楼市疯涨 房产中介会对房价产生大的影响吗?

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:09月27日 15:14 提交:本站

    今年以来的楼市疯涨,正持续成为全国人民最为热议的话题。主流舆论的目光大多集中在“去库存”、“政府卖地”、“美联储加息”等重大政策层面,但在购房人、卖房人以及广大普通人的口耳之间,直接打交道的房产中介却是一个更加看得见摸得着的房价疯涨“帮凶”。在市场经济环境下,这些经纪、代理人员真会对房价产生大的影响吗?
   
    1“辛辛苦苦上学几十年,不如链家中介干一天”,这种羡慕理所当然转化为愤怒,许多人认为房价高企,中介是一大“帮凶”。
  
    2房产中介的“套路”以及引诱购房者入局的各种贷款,确实推高了房价。
  
    3房产中介不受欢迎并不是中国独有现象,对于这个行业需要较强的监管。
  
    房价上涨、楼市乱象丛生,很多人都把矛头直指房产中介
  
    “抓得好!”——这是前不久上海市当局针对8月下旬谣传“9月实行购房新政”采取了一系列措施,最主要是刑拘了几个造谣的房产中介并暂停涉事门店人员网签资格后,网友们看到新闻后的普遍留言。
  
    在很多网友看来,房产中介是造成现在楼市出现一系列乱象的一大根源。在昨日一篇以电信诈骗为主题,通篇没提到房产中介的澎湃新闻稿件中,留言中居然基本都是骂房产中介的,只因文章中提到了前段时间很火的“清华大学教授卖房后被骗1700万”的一些细节——“这位清华大学教授刚刚卖了一套房子,回到家立即就接到了诈骗电话,称他漏缴各种税款等等,各种恐吓威逼,然后一步步中计,结果1760万全部被骗走。‘骗子可以精确地告诉你,网签合同的编号是多少,各种交易中很细节的一些信息,骗子都能说得头头是道’。”网友们一看这段信息就认为,这位清华教授是被房产中介卖了。
  
    更让网友们普遍感到不满的,则是网上各种迅速广泛流传的、有关房产中介在火爆行情下发大财的故事——“真实案例,当时我那个中介,现在是店长了,每天开着奔驰E300…我都想跪舔他。”“一年前月收入才2000的中介去年收入居然过百万。”“一个链家今年应届本科毕业生,实习期收入据他说就已经到了月薪一万多,今天又一起聊了聊天……一个月下来大概是拿到七万五。”
  
    这些数字并不只是传说。据机构统计数据显示,今年8月北京二手房成交达到了25670套,而全市平均单套商品房住宅成交价已达526万元,按平均佣金费率2%来算(实际上北京占据主导地位的链接地产最多可达2.7%),整个8月北京房产中介费就达到了25670X526万X2%=27亿元。而北京从事房产中介行业的约有10万人,摊到每个人头上单月就有2.7万元的收入。显然,中介行业中佼佼者的暴富故事并不是神话。
  
    这就是为什么人们慨叹“辛辛苦苦上学几十年,不如链家中介干一天”。这种羡慕也理所当然地转化为了愤怒,认为房价之所以高涨,中介是一大帮凶,所以上海政府抓人的时候才这么多叫好之声。
  
    房价过快上涨与中介也确实脱不开干系
  
    在人们眼里,房产中介的“罪状”首先是用各种手段“托市”,营造“房价只涨不跌”、“京沪永远涨”等各种神话,在各种社交媒体、论坛广泛宣传,营造虚假繁荣。在市场上,信心就是黄金,这种水军营销力量有多大,见识过中国手机市场各种“耍猴”的人心里应该清楚。而当房产中介们连地方政府的政策都敢伪造、传播时,足以证明这种托市行为已经到了何其夸张的地步。
   
    如果说,购房人对各种“套路”成竹在胸、油盐不进可以避免上当的话,面对房产中介提供的真金白银“帮助”,可能很多资金匮乏的购房人就没有办法淡定了。目前,房产中介公司提供的各种金融服务,已经成为交易成立的重要推手。比如,链家地产的几项贷款业务就很符合购房人的需求。第一类是过桥贷款,主要针对业主置换房产的需求,也叫“连环单”,在购入新房时若旧房仍未卖出,这个时间差产生的资金需求,链家可提供贷款。第二类是“赎楼贷”,针对卖房者银行按揭贷款未还清的情况,需先还清贷款“解押”才能拿回房本,链家提供贷款赎楼;第三类还有尾款垫资,当买房者已向银行申请贷款,但不能及时拿到贷款,而与业主签约到期需付款,链家向其垫资。
   
    这种中介提供金融服务推高房价的现象,已经被学者注意到。论文《过桥贷款与房地产价格 ——基于2006年~2015年中国的经验证据》指出,“过桥贷款一定程度上会助推房价的上涨,这种作用在短期和长期都比较显著”。
  
    房产中介遭人讨厌,并不是国内特有,这跟行业特征有关
  
    许多房产中介“坑蒙拐骗”的套路,以及推升房价的事实,让这个群体很难受到欢迎,名声不佳。然而这并不是中国独有的现象,在国外网站上也很容易找到各种讨伐房产中介的文章,比如有一篇叫做“Why Are Real Estate Agents So Hated?”(为什么房产中介这么令人讨厌?),一篇叫“15 Reasons Why Estate Agents Are Idiots”(房产中介都是白痴的15个理由)。国外人民攻击房产中介的理由很大程度上与国人类似,比如认为中介不诚实,嘴上说着自己经验丰富但其实从业经历很短暂,满口谎言、善于忽悠等等等。
  
    这其实与房产中介行业本身的特征有关。他们与大额的资金打交道,但又不像华尔街的投资经纪、顾问要相对高的门槛;学历、诚信在这个行业基本没什么作用,江湖气越重,越善于忽悠的人才能在行业混得好。所以房产中介行业往往会变为低门槛的过度竞争,充斥着丛林法则与下三滥的手段,乃至很多地方的房产中介行业带有一些黑社会性质。业务员往往没有底薪,想要取得回报就得学会各种套路、神通。在京沪深这些地方,一旦行情好连续做了几单就能暴富,因此也不太在乎“杀鸡取卵”影响口碑。而购房者就算被忽悠了,由于这种大额支出一生也没几次,就算“吃一堑长一智”也没太多用处了。
   
    规范房产中介行业,需要向中国香港等地取经
  
    也许有人会想,既然房产中介有这么多坑,那么绕开中介,购房人与卖房人直接交易不就行了吗。理论上没有问题,但由于房地产交易涉及复杂的手续,直接买卖双方交易是存在较多风险的,因此交给专业人士打理是全世界通行的做法。想要治理房产中介行业,还是需要监管部门进行规范,这方面可以向我国香港地区学习。
  
    香港地区最值得借鉴的做法是持牌上岗,从事地产代理(即房产中介)的人必须要取得相关资格。没有牌照从事地产交易的要受到《地产代理条例》的严格处罚(而内地虽然也有相关规定,但实际上很大部分中介是无照上岗),而持牌地产代理在《地产代理条例》和《 操守守则》的规范之下,要遵守很多规矩,比如不能出卖交易者的信息,一旦被发现会面临重罚。香港也成立了行业的专门监督部门地产代理监管局,在其网站上,对购房者和卖房者有相当清晰的指引,告诉人们地产代理哪些行为是合法的,哪些是不行的。
  
    楼市疯涨房产中介确实是个重要原因,对于这个市场容易失效的领域,监管部门该出台一些政策才行了。


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