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营改增来了 买卖二手房交税略有降低

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:05月03日 14:05 提交:本站

    最近一件大事,是今年5月1日将全面实行的营业税改增值税政策,自此改革开放后施行了三十多年的营业税就完全退出税制体系了。

  经国务院批准,自2016年5月1日起,金融业、房地产业、建筑业和生活服务业四个行业将实施“营改增”试点,其中首次涉及自然人缴纳增值税征管。在二手房交易方面,卖一套100万元的房子,营改增后可少交税约2400元。

  营改增简单的了解就是把营业税改成了增值税,而在房地产行业行业中对个人影响最大的就是二手房屋交易。

  营改增之前,征营业税5%,现在改为增值税还是5%。但打个比方,过去的5%时,如果房价是100万元的话,100万乘5%,交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话,是100÷(1+5%)×5%=47600元,少交税2400元。

  相当于原来营业税负担是5%,营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价,现在增值税按照不含税价来征税,税基不一样,所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加,而且还略有降低。

  需要特别说明的是,营业税是价内税,即过去100万元房价是含税价,增值税是价外税,要按照不含税价来征税,所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格,再计算缴纳增值税。

  据悉,计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

  此外,营改增后,二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。因此,总体上说,营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。

  5月1日全面推开营改增后,大家拿到的餐饮企业开具的发票与现在的发票最大的不同,主要反映在发票上面的监制章。现在餐饮发票上加盖的是地税监制章,而5月1日后加盖的将是国税监制章。为了确保纳税人方便、快捷、准确地办理营改增相关涉税业务,据悉,从下月起,地税机关将不再发放发票。

  据了解,营改增后,由国税部门监制的餐饮发票将实行“价税分开”显示,因此未来在发票上价和税会分开显示,比如餐饮发票上会分别有“金额”和“税额”,两者合计则是消费者的实际消费金额。也就是说,在餐厅、酒楼用餐,结完账拿到发票时,你可能会发现,发票上不仅会有“消费金额”,还多了一个“税额”。这样,除了知道自己消费了多少金额,对这顿饭交了多少税也能一目了然。

  此前有投资者听说,营改增之后要对金融业征税,担心个人炒股、买理财产品也会受到影响?

  记者了解到,对于个人投资股票、外汇、基金、理财产品等,将延续原营业税的优惠政策,可享受免征增值税的优惠政策。

  其实,对于金融业来说,原来的营业税也有征税,并不是营改增才开始征税,只不过这些征税主要是对金融机构,对于个人买卖的金融产品,在原来营业税的项下并没有征税,此次营改增之后,依然不会征税。

  还有不少纳税人可以享受更优惠的免征增值税待遇。享受免征的主要是两个方面:

  一是月销售额低于3万元,如开一家理发店、小吃店等,每月营业额不到3万元,就可以不用缴纳增值税了。

  二是在营改增过渡期间对40个项目免征增值税,如托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务,养老机构提供的养老服务,医疗机构提供的医疗服务,婚姻介绍所,学生勤工俭学提供的服务等。


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