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今年房地产市场的价格还将出现小幅下行

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:04月07日 11:01 提交:本站

    一度被作为房地产商融资“救命稻草”的房地产信托在2012年迎来了集中偿付期。尽管不同的市场机构预测的数据有所差距,但用“巨量”形容这个兑付额度依然不过分。而兑现投资承诺对于房地产企业、信托公司都具有不可抗拒的“刚性”压力。

    面对信托偿付压力,开发商或许将加速降价销售以求快速回笼资金。这样的预测得到了两会代表和委员的认同。2月底,在全国两会召开之前,接受《中国经济周刊》记者采访的几位全国政协委员均认为,到期的房地产信托可能会导致一些企业和项目降价销售。他们认为,受政策影响今年房地产市场的价格或许还将出现小幅下行。

    集中偿付或迫局部降价

    在代表和委员们赶赴北京之前,中央就连续传达了关于“调控政策不动摇”的信号。而在继芜湖新政三天内夭折之后,2月29日,上海也暂停了微调不久的新政策。分析人士认为这更加说明了中央计划巩固调控成果的决心。

    而在此前的官方统计中,全国70个大中城市的房价在同比以及环比项下都出现了“停涨”。来自市场机构的数据则显示,房地产市场的成交量亦未有明显起色。而在此时,又传来了房地产信托产品集中兑付的消息。

    今年全国房价或继续小幅下行

   实际上来自信托公司内部的感受则要比观察者来得更直观。“一些中型企业的资金链现在都很紧张。”这是一位来自陕西的一家信托公司高级经理的体会。他说,如果今年全国的房地产销售依旧这么不景气,房地产企业不能如期兑付信托的情况有可能爆发。

    这位高级经理告诉《中国经济周刊》记者,很多开发商目前“心里很矛盾”。“开发企业想降价但不敢降,担心持币待购者的观望心理将加重。观望者都有追涨杀跌的习惯,会越跌越不买。”同时这些开发商亦抱有侥幸心理,他们觉得再“扛一扛”就会过去,即便资金紧张,只要“能喘气”就愿意再等。“更何况,像鄂尔多斯等极端个案城市,即便降价也没人买。”他认为,集中到期的信托对助推房价下行影响不大,今年房价继续下跌的原动力还是政策的持续性。

    资深信托学者孙飞评论说:“去年和前年发行的一些信托在3月即将到期。一些企业可能无法兑现。有的则需要延期兑现。”如果偿还不上,有些中小企业就可能被大企业并购重组。“小企业手上不乏好地块好项目,在它们无力偿还兑现的时候,就是大企业兼并充足的档期。”

    全国政协委员、山东财经大学房地产研究所名誉所长郭松海对《中国经济周刊》记者说,今年到期的房地产信托可能会影响一些企业的销售策略和定价策略,但是不会给整个市场带来明显的波动。

    郭松海的理由是,尽管房地产信托到期量较大,但兑付依旧是逐步完成的。而且发行信托的企业分布在不同区域和不同项目,因此会对某些区域和项目带来一定影响。他认为,中小企业必然会被波及,但是龙头企业则不会受影响。“这还要区分一线二线城市的市场差别。但是今年房价继续小幅下跌的可能性还是很大。”他也认为,只要中央调控不放松,开发商最终还是要降价销售,“坚持调控是关键。”

    在郭松海看来,目前美中不足的是房价不涨,但成交量也没跟上,这并非中央调控的原本意图。“从长远看,中央还是希望房地产市场健康稳定,价跌量升。”他建议,今年政府应该对首套房等合理的刚性需求予以保护。“很多二三线城市租售比远低于国际警戒线1:300,所以并不适合用行政手段一刀切。对刚性的、自住的住房应该给予政策支持。”他认为在合适的时机可以适当调整首付比例和首套房贷款利息。

    全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康对《中国经济周刊》记者说:“此前两次调整存款准备金率实际是对银根的放松。无形中对房地产市场有一定的影响。目前政策对不同购房需求有不同政策。对刚性自住需求相对宽松,对投资需求则持续收紧。”

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