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买房是否无需再分摊"公摊面积"

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:02月25日 15:26 提交:本站

     房地产业内普遍认为这是一场过度解读: 是用于建筑设计的技术规范,不是规定房子该怎么卖的 


    重庆按套内面积卖房已实行十多年

    买过房子的人都经历过这样的心理落差:付的是90平方米的钱,其实关上门,屋里只有70平方米。另外20平方米,属于“吃哑巴亏”的“公摊面积”,比如电梯、走廊、门厅、大堂、消防通道……

    昨天,有媒体从住建部2月18日发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》当中翻出一则消息,引发了楼市大讨论:该《规范》里有一条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

    虽然还只是在征求意见阶段,但很多人认为,这是官方放出的一个信号:不久的将来,买90平方米就是90平方米,购房者不用再为公摊面积买单了!

    还没买房的表示欢迎,已经按照原有规则买了房的感到失落:“90平方米买的,以后只能卖70平方米出去,我这是吃了个政策的亏么?”

    这是一场误读

    是用来规定“房子要怎么盖”

    “住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这一信息来自《住宅项目规范(征求意见稿)》,发在住房和城乡建设部的官方网站上,全文共3.1万字。其中,第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

    而再看看全部的这38项“规范”,统属于《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,由住建部于2月18日发布。

    这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间,为2019年3月15日。

    而《住宅项目规范》当中也直接点出了该“规范”的用处:“这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。”

    也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。简单地说,就是用来规定“房子要怎么盖”,而不是规定“房子该怎么卖”。

    至于房产买卖究竟要以什么方式来计算价格,我国《商品房销售管理办法》也规定得很清楚:“商品房交易有三种计价方式:可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”

    什么是公摊面积?

    为什么这么多人讨厌它

    住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这句话之所以会掀起这么大反应,是因为公摊面积是买房时不小心就会遇到的一个“坑”。

    平时我们买房时,买的是房子的建筑面积,也就是套内面积+公摊面积。

    公摊面积,是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

    一是,大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

    二是,每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

    但并不是所有的房子公摊面积都是一样的。一般来讲,无电梯的房子公摊面积比有电梯的小,一梯四户比一梯两户公摊面积要小,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数在10%-15%之间;带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间;高层住宅相对更高一些,在20%-25%之间。

    但是由于缺乏统一标准规范,不同楼盘的公摊面积会出现很大差别。

    比如2010年,央视曾曝光过一个“史上最牛公摊面积”:位于山东省高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘,公摊系数超过52%!开发商事先承诺公摊不超过30%,事后却高达52%,二百多户维权无望的业主欲哭无泪。面对业主维权,贵宾首府的工作人员十分硬气:“法律对于公摊上限没有规定”,“你们一百年都退不了房”!

    其外,公摊面积除了影响房屋总价以外,对后续的精装修费用、物业管理费、暖气费等也有影响。

    国际通行以套内面积计价

    我国承认三种计算方法

    浙江工业大学房地产研究中心虞晓芬告诉记者,现在国外通用的房产交易计价方式,是按套内使用面积计价。“但是相应的,房产单价也会做高。”

    虽然按照我国《商品房销售管理办法》中,按套计价、套内面积计价、建筑面积计价都是可以的,但是在我国大多省市地区,都用以建筑面积计价的方式,而按照套内面积计价的城市只有重庆。

    2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。

    谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处负责人在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

    这个消息对于购房者有何利弊?

    房产专家认为并无影响

    如果以后真的按照套内面积计价了,对目前的房产市场和购房者来说有何影响?已经买到手的房子是不是要“缩水”了?

    对于这个热议的话题,北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受中新社采访时说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平方米的单价必然会有所提高。

    某中介公司老板吕先生则表示:这应该不是一个短期内能实现的事。“就二手房来说,90平方米买进,70平方米卖出,涨了单价,购房者也不一定会接受。如果真的实行了这样的政策,那么前后的衔接将是一个问题。”

    开发商是不是都会竭尽全力增加公摊面积,来“坑”消费者的钱呢?杭州某开发商资深人士告诉记者,其实,在容积率确定的情况下,开发商反倒是愿意为客户尽量做大套内面积的:“一块地,买来的时候,能造多大的建筑面积,是已经确定了的。那么这时候,套内面积越大,房子越好卖,那么何必不做大一点呢?”

    同时她也表示不必太过将公摊面积想成“深坑”:“公摊面积,也占据了一部分建筑成本和土地成本,同时也是住宅品质的一个体现。如果有一天真的按照套内面积计价,而且单价也卡得死死的,那么开发商势必会压缩公摊面积:楼道变窄了,一梯两户变一梯好多户,装修完想搬个沙发都搬不进去,是不是也降低了生活品质呢?”

    网友们对这一消息表示欢迎,但也担心房价会因此而上涨:“取消公摊,房价又要上涨了”“取消公摊面积是好事,但可别演变为房价上涨的理由”。还有网友调侃说:“羊毛出在羊身上,按建筑面积算,每平方米一万二,改成套内面积,每平方米一万六。”
 
来源:都市快报   


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