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不动产登记簿证样式3月1日起全面启用

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:06月08日 13:32 提交:本站

    统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿,一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。

    要换新证吗,对我们的本本影响几何?

    对大多数人来说,各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”,耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证,对我们这些“宝贝”影响几何?

    “《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后,无论是依法颁发的新版证书,还是因没有完成职责和机构整合,不具备颁发新版证书条件,继续颁发的各类旧版证书;以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书,都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调,“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”

    作为不动产统一登记的核心内容,簿证统一后,物权变动情况才能统一规范反映,物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一,不动产物权就无法统一公示,可能出现权利交叉和冲突,不动产登记公示公信的效力就会打折扣,物权也可能得不到切实保护,还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调,簿证统一了,无论哪个地方登记的不动产,进行交易时,当事人都会有统一、可以信任的依据,良好秩序才能得以有效建立。“簿证不统一,在不同地方有不同登记簿和多个证书,就可能出现一房、一地多卖,产生交易风险,影响交易安全。”

    消除分散登记模式下证书不统一的弊端,将便民利民,减少行政成本。证书统一了,老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复,浪费行政成本,也容易出现错误,给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持‘不变不换’和方便企业群众原则,权利不变动,簿证不更换,依法办理变更、转移等登记工作时,逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调,各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明,增加企业和群众负担。

    会出现抛售吗,对楼市影响几何?

    “不动产统一登记马上要实施了,你说,有多套房子的人会不会抛售?如果抛了,房价会不会因此而降下来呢?”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子,目前仍租房居住,一直等着出手买房时机。

    蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价,但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记,个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。

    事实上,缺乏准确可查询的信息,一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说:“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚,制定调控政策不仅很困难,而且容易发生偏差。”

    中原地产首席分析师张大伟说:“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控,转变到存量环节调控的重要标志性事件。”

    目前我国房地产行业进入存量调整阶段,区域分化明显,“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据,2014年末,全国商品房待售面积再创新高,达6.2亿平方米,比2013年末增加1.3亿平方米,住宅待售面积超过4亿平方米。

    尽管部分市场研究机构预计,随着不动产登记加速,大户型二手房供应将继续增加,可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多,但对于整个房地产市场不会产生过大影响。

    中国房地产协会名誉副会长朱中一认为,不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容,但房价主要还是由供求、 预期等因素决定,不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为,条例实施将使决策更为科学、精准,有利于构建房地产市场健康发展的长效机 制。

    不动产登记落地了,房地产税那只靴子呢?

    针对房地产税山雨欲来的报道,不动产登记局负责人说,尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础,但税收问题只能根据税法有关要求,依税收法定原则,由国家依法决定。

    作为不动产登记的热门衍生话题之一,不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑,不动产登记是房地产 税征收必要的技术条件,对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时,不动产登记的信息支撑,也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征 管得到加强。

    不动产登记靴子落地后,会有人出于房地产税渐行渐近原因,将拥有的多套房产出售,因为从已释放改革信号看,房地产税征收会保障居民基本住房诉求,主要锁定多余房产,房产越多保有环节的税负将越重。

    中国社科院副研究员陈飞说:“不动产统一登记的实施,意味着房地产税征收脚步日益临近,对于商品房投机者将是很大打击,会逼迫部分空置房进入市场,可望有效降低已售住房空置率。”

    当然,房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产,还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计,究竟什么算是居民基本住房诉求,按套征收还是按平方米征收更合理?……种种问题牵一发动全身,需要全面考量。

    众所周知,立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头,加强调研,扎实推进。这是说,房地产税征收将主要取决于立法进程,取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就,但会在预期轨道上前行。

    一些专家也认为,技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍,更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大 部分含在价格中的间接税相比,有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱,恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。

    产权话题难止,“小产权房”怎么办?商品房70年后怎么办?

    针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题,国土资源部有关负责人26日表示,不动产登记是按物权法 要求,依法保护不动产权利人权益的行动,不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确,世界上普遍实施土地用途管制。“所以‘小产权房’不可能予以 登记,更不可能通过合法登记‘漂白’。”

    “不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关‘小产权房’问题,法律法规条文明确,国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记,只能在法律轨道上进行。”王广华说。

    国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调,必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为,严禁搞虚假土 地登记,严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集 体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。”

    随着统一不动产登记簿证全面启用,另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产 的核心。我国经济发展很多问题,核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光说,不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土 地70年使用权到期后怎么办,会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进,登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰,依法改革任务也会更明 确。

    不动产登记将实施 哪些房会被征税?你打算卖房吗?

    再过两天,从3月1日起,《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)将正式实施。原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并,并由统一的不动产登记机构进行登记,“多头登记”时代将宣告结束。

    这项酝酿已久的政策实施后,对楼市会有怎样的影响?是否会推进房产征税的落地?居民现有的房产证是否需要更换?这些问题《每日经济新闻》会在这篇报道中为您一一解析。

    变更产权才变更登记

    3月份,统一的不动产登记开始实施后,将全面启用统一的不动产登记簿证样式,需要进行登记的不动产,包括土地、房屋、森林、海域等九大类,其中最受关注的是,“不动产权证”将取代原来的“房产证”。

    昨日(2月26日),国土部公布了《不动产权证书》和《不动产登记证明》的样本。据了解,新的不动产登记簿证启用后,以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效,已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则,即权利不变动,簿证不更换。

    此前,我国的不动产登记分散在多个部门,如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记;房屋所有权等由住建部门登记;林地所有权和使用权由林业部门登记;水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记;海域使用权则由海洋部门登记。

    有业内人士向《每日经济新闻》记者表示,由于各部门的管理办法不一致,分散登记很容易出现各种重叠、漏登现象。不过,统一的不动产登记并非易事,全国各地的试点进展情况不一,推进程度也不一致,而且只有变更产权才会变更登记,因此短期内尚且无法实现不动产的全面登记。

    为房产税开征奠定基础

    在各项需要登记的不动产中,最受关注的是房屋产权的登记。尽管统一登记不动产只是产权登记形式的变更,主要目的在于梳理不动产信息,与征收房地产税并无直接联系。但是,如果能够实现全国联网信息共享,将间接为日后征收房地产税奠定基础。

    一名税务行业人士告诉《每日经济新闻》记者,此前重庆和上海两地试点开征房产税,征税范围仅限于本市范围内的房产,对于本市居民外地购房无从征税,客观上造成了税负不平等。

    如果能够实现房屋产权的全面登记且信息共享,每个人、每个家庭的房产数量就清晰可见,根据房屋数量进行征税就有了依据。

    上海和重庆两地的征税范围狭窄,目前已经停止扩围。新的房地产税尚未出炉。目前有传言称,财政部和国家税务总局正在制定相关的税收法律。

    上述业内人士表示,随着不动产登记制度越来越成熟,对税源的控制就会越来越严格,房地产税作为未来地方政府的主体税种,未来开征也是理所当然。

    未来哪些房产会被征税

    《每日经济新闻》记者发现,如果未来的房地产税以上海、重庆两地已经开征的房产税为蓝本,则有以下几种情况被征税的可能性较大:

    一是到非常住城市置业,尤其是购置两套房以上的;
    二是拥有高档住房的;
    三是家庭总住房面积过高,尤其是超过了人均60平方米的。

    以上三种情况未来被征收房产税的可能性较大,且新房和存量房都有被征税的可能。

    不过,房地产税体系税种数量繁多,重复征税现象严重,再加上短期内不动产登记也无法全面覆盖,因此房地产税的出炉还有待时日,且“刚需”被征税的可能性极小。

    但不动产信息未来有可能实现全国联网,仍然让很多人担心,在未来5年内房地产税可能最终落地。这使那些在两个或者两个以上城市都拥有房子的部分房主担心,以后他们会不会被征房地产税?

    一位房主表示,她在上海和浙江都有一套房,虽两套房子都有人住,但他们户籍地址并不是目前居住房子的地址,房屋产证上也没有他们的名字,一旦开征房地产税,他们是不是就无法享受到免征或减征的优惠了?

    如果未来的房地产税按之前的试点办法征收,那么上述房主就有被征税的可能。不过根据上海市地方税务局征收房地产税的有关办法,他们可以申请减免房产税,但需要提供购房人的户籍居住证明和婚姻状况证明,以及购房人及家庭成员的有效身份证明。

    部分“潜在”试点库存偏大

    此前经济观察网报道,不动产登记工作将在南京、哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、杭州、宁波、厦门、广州和深圳等15个城市提前开展,这些城市居民的“房产证”将陆续换发成“不动产权证”。

    这一政策已在国务院内部征求了中央编办、财政部等八部委意见。《每日经济新闻》记者暂未求证到此信息的真实性,但受访的业内人士认为,上述政策有可能改变购房者在此类城市的购房预期。

    北京美联市场研究部张磊表示,不动产登记本身并不属于房地产调控政策,并不会直接影响到购房者和业主。

    但是会带来针对不动产登记后房产税开征的各种猜测,以及房产情况变得透明可查后,可能引发的恐慌。“抛售以及暂停购房的情况都会一定程度地出现,但应该不会大范围出现。”

    如此一来显然会给部分房产库存较高的城市带来额外压力。据了解,在上述首批实施不动产登记的二线城市中,杭州、沈阳、青岛等城市库存偏大。

    据中新网报道,国家统计局杭州调查队数据显示,2014年杭州商品住宅供应继续增加。

    2014年该市住宅施工面积4554.80万平方米,增长4.1%;住宅新开工面积938.58万平方米,增长8.1%;住宅竣工面积764.77万平方米,增长18.3%。

    房地产开发投资及相关指标继续增长,2015年全市商品住宅供应量将继续增加。“年末住宅库存房源达到9.7万套,创近年来新高,去库存仍是2015年房地产市场的主要目标。”上述国家统计局杭州调查队相关负责人预计。

    或对楼市造成短期冲击

    上海易居研究院研究员严跃进也认为,楼市短期内会因个别业主的抛房行为加剧库存积压,所以试点城市应该加快配套政策出台,比如说提高公积金贷款的额度等。

    房价点评网推广总监张斌在接受《每日经济新闻》采访时表示,统一登记后,对于正常网签的房产没有直接影响。

    前期出现个别房产低价出售,对市场也不会产生直接冲击。但是在购房者心理上会产生一定负面作用,也是短期波动现象。

    张斌认为,从整个宏观经济复苏的需要和金融信贷放松态势来看,房地产市场有进一步回暖的趋势。虽然成交有望回升,但是从目前土地出让和开盘延迟项目来看,供应也会相应增多。

    知名地产专家张大伟认为,在最近各地都出现放松调控政策预期的时间点出现这一信号,将影响市场走势。

    不动产登记这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件,对市场的影响将非常大。只有不动产统一登记后,房产税才可能全面落地。

    张大伟说,不动产条例落地后,房产作为过去十年财产主要藏富形式的情况将出现变化。

    将来灰色资金进入房产的可能性将降低,同时过去购买房产的部分资金也可能转变投资形式。“正常投资房产的选择,以及对未来税费提高的预期(房产税、遗产税)都会减少房产的持有量。”

 

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